7 trampas ocultas en los contratos de alquiler
Cláusula resolutoria, cargas, reparaciones a su cargo.
Firmar un contrato de arrendamiento parece sencillo. Visita el apartamento, el alquiler le conviene, firma.
Sin embargo, estas trampas contractuales son evitables: suelen provenir de cláusulas mal comprendidas en el momento de la firma.
Gastos no limitados, cláusula resolutoria automática, obras a su cargo… Estas trampas son legales pero rara vez en su interés.
Aquí están las 7 cláusulas que debe verificar antes de firmar su próximo contrato de arrendamiento.
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Trampa #1: La cláusula resolutoria automática
Lo que dice el contrato
"A falta de pago del alquiler dentro de los 15 días siguientes al requerimiento, el contrato quedará resuelto de pleno derecho."
Por qué es peligroso
Un simple retraso en el pago puede provocar la resolución automática del contrato. Sin segunda oportunidad. Sin negociación.
Sus derechos
La ley del 6 de julio de 1989 (art. 24) impone:
- Un requerimiento de pago por ejecutor judicial
- Un plazo de 2 meses para regularizar
- La posibilidad de solicitar al juez plazos de pago
Trampa #2: Los gastos recuperables vagos
Lo que dice el contrato
"El arrendatario asumirá todos los gastos relacionados con el bien."
Por qué es peligroso
"Todos los gastos" es demasiado vago. Solo los gastos enumerados en el decreto del 26 de agosto de 1987 son recuperables.
Gastos no recuperables (responsabilidad del propietario):
- Renovación de fachada
- Sustitución de la caldera colectiva
- Honorarios de administración (parte propietario)
- Impuesto sobre bienes inmuebles (salvo cláusula comercial)
Trampa #3: La responsabilidad solidaria en pisos compartidos
Lo que dice el contrato
"Los coarrendatarios responden solidariamente del pago de la totalidad del alquiler y gastos."
Por qué es peligroso
Si un coarrendatario se va sin pagar, usted paga su parte. Esta solidaridad continúa 6 meses después de la salida del coarrendatario (ley ALUR).
Trampa #4: Las obras a cargo del inquilino
Lo que dice el contrato
"El arrendatario se compromete a realizar todas las obras necesarias para mantener el inmueble en buen estado."
La regla legal
El inquilino es responsable de las reparaciones locativas (pequeñas reparaciones). El propietario es responsable de las grandes reparaciones (art. 606 del Código Civil):
- Tejado, muros de carga
- Sustitución de equipos vetustos
- Actualizaciones eléctricas
Trampa #5: La prohibición de subarrendamiento
Lo que dice el contrato
"Cualquier subarrendamiento está estrictamente prohibido, bajo pena de rescisión inmediata."
Por qué es peligroso
Si usa Airbnb, aunque sea una noche, arriesga:
- La rescisión del contrato
- El reembolso de los subalquileres percibidos
- Daños y perjuicios
El subarrendamiento es posible con consentimiento escrito del propietario.
Trampa #6: La fianza superior al límite legal
La regla
- Alquiler sin amueblar: 1 mes máximo (ley ALUR)
- Alquiler amueblado: 2 meses máximo
- Local comercial: fijado libremente (a menudo 3 meses)
Una fianza superior al límite legal es nula. Puede exigir el reembolso parcial.
Trampa #7: La cláusula de visita ilimitada
Lo que dice el contrato
"El arrendatario autoriza al propietario a visitar el inmueble en cualquier momento para verificar su estado."
Por qué es peligroso
El propietario no puede entrar en su domicilio sin su consentimiento, salvo:
- Obras urgentes (daños por agua)
- Visitas para realquilar (con preaviso y horarios acordados)
Checklist antes de firmar su contrato de arrendamiento
- Alquiler conforme al control de precios (si aplica)
- Gastos detallados y conformes al decreto
- Fianza ≤ 1 mes (sin amueblar) o 2 meses (amueblado)
- Cláusula resolutoria con plazo legal (2 meses)
- Obras: distinción clara inquilino vs. propietario
- Subarrendamiento: condiciones especificadas
- Solidaridad (piso compartido): duración limitada
- Visitas: con preaviso y horarios definidos
- Inventario adjunto al contrato
Conclusión
Un contrato de arrendamiento es un compromiso de varios años. Unos minutos de verificación pueden ahorrarle miles de euros en litigios.