7 trappole nascoste nei contratti di locazione
Clausola risolutiva, spese, lavori a vostro carico.
Firmare un contratto di locazione sembra semplice. Visitate l'appartamento, l'affitto vi convince, firmate.
Queste trappole contrattuali sono però evitabili: derivano spesso da clausole mal comprese al momento della firma.
Spese non limitate, clausola risolutiva automatica, lavori a vostro carico… Queste trappole sono legali ma raramente nel vostro interesse.
Ecco le 7 clausole da verificare prima di firmare il vostro prossimo contratto di locazione.
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Trappola #1: La clausola risolutiva automatica
Cosa dice il contratto
"In caso di mancato pagamento del canone entro 15 giorni dalla messa in mora, il contratto sarà risolto di diritto."
Perché è pericoloso
Un semplice ritardo nel pagamento può innescare la risoluzione automatica del contratto. Nessuna seconda possibilità. Nessuna trattativa.
I vostri diritti
La legge del 6 luglio 1989 (art. 24) impone:
- Un atto di precetto da parte di un ufficiale giudiziario
- Un termine di 2 mesi per regolarizzare
- La possibilità di chiedere al giudice dilazioni di pagamento
Trappola #2: Le spese recuperabili vaghe
Cosa dice il contratto
"Il conduttore si farà carico di tutte le spese relative all'immobile."
Perché è pericoloso
"Tutte le spese" è troppo vago. Solo le spese elencate nel decreto del 26 agosto 1987 sono recuperabili.
Spese non recuperabili (a carico del proprietario):
- Ristrutturazione della facciata
- Sostituzione della caldaia collettiva
- Spese di amministrazione (quota proprietario)
- IMU (salvo clausola commerciale)
Trappola #3: La responsabilità solidale in coabitazione
Cosa dice il contratto
"I coinquilini sono solidalmente responsabili del pagamento dell'intero canone e delle spese."
Perché è pericoloso
Se un coinquilino se ne va senza pagare, pagate la sua parte. Questa solidarietà continua 6 mesi dopo la partenza del coinquilino (legge ALUR).
Trappola #4: I lavori a carico del conduttore
La regola legale
Il conduttore è responsabile delle piccole riparazioni. Il proprietario è responsabile delle grandi riparazioni (art. 606 del Codice Civile):
- Tetto, muri portanti
- Sostituzione di impianti obsoleti
- Adeguamenti elettrici
Trappola #5: Il divieto di sublocazione
Perché è pericoloso
Se utilizzate Airbnb, anche solo una notte, rischiate:
- La risoluzione del contratto
- La restituzione dei proventi di sublocazione
- Danni e interessi
La sublocazione è possibile con consenso scritto del proprietario.
Trappola #6: Il deposito cauzionale superiore al limite legale
La regola
- Locazione non ammobiliata: massimo 1 mese (legge ALUR)
- Locazione ammobiliata: massimo 2 mesi
- Locazione commerciale: liberamente fissato
Un deposito superiore al massimale legale è nullo.
Trappola #7: La clausola di visita illimitata
Perché è pericoloso
Il proprietario non può entrare nell'abitazione senza il vostro consenso, tranne:
- Lavori urgenti (danni da acqua)
- Visite per rilocazione (con preavviso e orari concordati)
Checklist prima di firmare il contratto di locazione
- Canone conforme alla regolamentazione (se applicabile)
- Spese dettagliate e conformi al decreto
- Deposito cauzionale ≤ 1 mese (non ammobiliato) o 2 mesi (ammobiliato)
- Clausola risolutiva con termine legale (2 mesi)
- Lavori: distinzione chiara conduttore vs. proprietario
- Sublocazione: condizioni specificate
- Solidarietà (coabitazione): durata limitata
- Visite: con preavviso e orari definiti
- Verbale di consegna allegato al contratto
Conclusione
Un contratto di locazione è un impegno di più anni. Pochi minuti di verifica possono risparmiarvi migliaia di euro in controversie.